この法律が施行されると『住宅の品質確保の促進等に関する法律』（平成11年法律第81号。以下「住宅品質確保法」という。）で定められた瑕疵担保責任（構造耐力上主要な部分と雨水の防水にかかる部分の瑕疵について10年間無償で修理等を行う責任）を果たすために、住宅を供給する事業者は、そのための資金をあらかじめ「供託」または「保険」によって確保することが義務づけられます。 この法律は、公布日から1年以内（附則第1条）に施行され、全事業者に「供託」または「保険」が義務づけられる部分は、平成21年11月末に施行となる予定です。分譲住宅、注文住宅のいずれも、施行日の日以降に引き渡しされる住宅が対象となっています。（附則第4条） また、この法律によって、当財団など保証制度を運営している機関は、住宅瑕疵担保責任保険法人として国土交通大臣の指定を受けることが必要となりました。
機構では、今後、この法律に対応して登録事業者の皆様に適切にサービスが提供できるように、制度の改善等の準備を行っていくことにしております。

法律の概要は次のとおりです。

法律の目的（第1条）

「目的」 （第1条）
国民の健康で文化的な生活にとって不可欠な基盤である住宅の備えるべき安全性その他の品質又は性能を確保するためには、住宅の瑕疵の発生の防止が図られるとともに、住宅に瑕疵があ った場合においてはその瑕疵担保責任が履行されることが重要であることにかんがみ、建設業者による住宅建設瑕疵担保保証金の供託、宅地建物取引業者による住宅販売瑕疵担保保証金の供託、住宅瑕疵担保責任保険法人の指定及び住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅に関する紛争の処理体制等について定めることにより、住宅品質確保法と相まって、住宅を新築する建設工事の発注者及び新築住宅の買主の利益の保護並びに円滑な住宅の供給を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とすること。

住宅の定義（第2条第1項）

この法律において「住宅」とは、住宅品質確保法第2条第1項に規定する住宅をいい、「新築住宅」とは同条第2項に規定する新築住宅をいうとされています。竣工後1 年を経過した住宅や一旦居住後に転売された住宅などは対象とならないことになります。

瑕疵の定義（第2条第4項）

この法律において「特定住宅瑕疵担保責任」とは、住宅品質確保法第94条第1項又は第95条第1項の規定による担保の責任をいいます。従って、この法律で履行の確保すなわち保険の付保等を義務づけられる範囲は、「住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）」ということになります。

保険契約の内容（第2条第5、6項）

この法律では、瑕疵担保責任履行のための資力確保の方法として「供託」と「住宅瑕疵担保責任保険契約」（「住宅建設瑕疵担保責任保険契約」及び「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」）が定められています。

「住宅瑕疵担保責任保険契約」とは、建設業者または宅地建物取引業者が保険料を支払い、これらの事業者が住宅品質確保法等の規定により、瑕疵担保責任を履行したときに生じた損害等をてん補する保険で、保険期間が10 年以上である等一定の要件に適合する保険契約をいいます。 「住宅瑕疵担保責任保険契約」の要件は、この法律の第2条第5項及び第6項に、次のようなものが定められています。

なお、資力確保が義務付けられるのは、発注者・買主が宅地建物取引業者である場合は除かれており、例えば新築分譲住宅で、宅地建物取引業者が建設業者に工事を依頼し、その住宅をお客様に販売する場合、宅地建物取引業者に住宅を引き渡す建設業者は資力確保の対象にはなっていません。

「住宅建設瑕疵担保責任保険契約」の要件

（第2条第5項）

• 建設業者が保険料を支払うことを約するものであること。
• その引受けを行う者が次に掲げる事項を約して保険料を収受するものであること。
  

  イ

  住宅品質確保法第94条第1項の規定による担保の責任（以下「特定住宅建設瑕疵担保責任」という。）に係る新築住宅に同項に規定する瑕疵がある場合において、建設業者が当該特定住宅建設瑕疵担保責任を履行したときに、当該建設業者の請求に基づき、その履行によって生じた当該建設業者の損害をてん補すること。

  ロ

  特定住宅建設瑕疵担保責任に係る新築住宅に住宅品質確保法第94条第1項に規定する瑕疵がある場合において、建設業者が相当の期間を経過してもなお当該特定住宅建設瑕疵担保責任を履行しないときに、当該住宅を新築する建設工事の発注者（建設業法第2条第5項に規定する発注者をいい、宅地建物取引業者であるものを除く。以下同じ）の請求に基づき、その瑕疵によって生じた当該発注者の損害をてん補すること。

• 前号イ及びロの損害をてん補するための保険金額が二千万円以上であること。
• 住宅を新築する建設工事の発注者が当該建設工事の請負人である建設業者から当該建設工事に係る新築住宅の引渡しを受けた時から10 年以上の期間にわたって有効であること。
• 国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更又は解除をすることができないこと。
• 前各号に掲げるもののほか、その内容が第二号イに規定する建設業者及び同号ロに規定する発注者の利益の保護のため必要なものとして国土交通省令で定める基準に適合すること。

保険契約等の締結状況の報告義務（第3条〜5条、第11条〜13条）

建設業許可を受けた建設業者または宅建業免許を受けた宅地建物取引業者は、毎年3 月31 日と9 月30 日の2回を基準日として年に2回それぞれの許可または免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に対して保険契約の締結状況を届け出ることが義務付けられます。この届出をしない場合は、その基準日の翌日から50日を経過した日から新たに請負契約、または売買契約をすることができません。もし契約をすると、1年以下の懲役か100 万円以下の罰金、またはその両方に処せられます。（第39条）

国土交通大臣による住宅瑕疵担保責任保険法人の指定（第17条〜32条）

この法律により、保険を取り扱う一般社団法人、一般財団法人、その他政令で定める法人は、保険等の業務を的確に行うことができる財産的基礎があることなどの基準を満たし、業務規定が適切であるとの認可を受けて、国土交通大臣から住宅瑕疵担保責任保険法人として指定されることが必要となります。

住宅瑕疵担保責任保険契約にかかる紛争の処理（第33条〜34条）

この法律で、住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅（住宅品質確保法第67条第12項に規定する評価住宅を除く。）の建設工事の請負契約又は売買契約に関する紛争の当事者の双方又は一方からの申請により、住宅品質確保法第66条第2項に規定する指定住宅紛争処理機関は、当該紛争のあっせん、調停及び仲裁の業務を行うことができることとされました。

■掲載先のホームページ

国土交通省のホームページトップ

• http://www.mlit.go.jp/

※

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律案」の全文、要綱等は、
→「政策・国会提出法律案」
→3月6日「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律案」をご覧下さい。